澳大利亚的房地产市场热炒而不焦，如同有不粘锅涂层一样，这次的表现似乎再次证明了这一点。CoreLogic的数据显示，尽管澳大利亚出现近30年来首次衰退，但截至2020年，包括别墅和公寓在内的澳大利亚房价仍上涨了3%。

另据报道，2021年1月28日公布的房价指数显示，去年12月份全澳房价中位数达到$852,940，创历史新高。悉尼房价中位数达到$1,211,488，也是历史新高，墨尔本也达到$936,073。

很多人起初的判断是， 国际边境关闭，人口增长出现数十年来最大的下降，理论上讲，减少了对住房的需求，这可是房地产的三大基石之一，房价怎么会涨呢？

然而现在，又有许多人如赌徒一般，又在预告着还将有两位数的房价涨幅。西太平洋银行（Westpac）的经济学家们就预计，从今年12月开始的两年内， 房价将上涨15%。

对于这些问题，应该如何看待呢？

问题一，在经济衰退中，房价不是会下降吗？

历史表明，房价应该会下降。在20世纪90年代初的经济衰退期间，由于失业率翻了一番，利率居高不下，悉尼和墨尔本的房价下跌了约10%。

后来悉尼的房价在几年内就回升了，但墨尔本直到1997年左右才完全弥补了亏损。

通常，我们会预计经济衰退会导致大量失业，银行利率会提高，迫使一些借款人被迫出售他们的家庭住房，市场卖家增多，卖家减少，结果是压低房屋价值。

但是，这次夹杂着疫情的是一场与以往不同的衰退。发放就业工资补贴、减税、增加现金支付、历史性的降息，以及银行允许贷款支付的大规模延期，这些措施改变了经济衰退对人们的影响，尤其是在房地产方面。

事实上，尽管失业率上升，但澳洲家庭总收入实际上增加的。国民储蓄率是上升的，而不是下降的。

澳洲并不是唯一目睹这种现象的经济体。在遭受COVID重创导致经济衰退的伦敦，由于受压抑的需求的释放和印花税减免，伦敦平均房价首次突破50万英镑（合88.6万澳币），较去年11月增长了9.7%。经济学家索尔-埃斯莱克（Saul Eslake）表示，事实上，与疫情期间其他国家出现的房地产繁荣相比，澳大利亚的反弹迄今还是相当温和。

“我认为，应该放在全球背景下来观察澳大利亚房价的上涨，这是非常重要的”。埃斯莱克说，“由于创纪录的低利率和充足的信贷供应，大多数国家的住宅房地产价格都出现了极强的反弹。”

自去年2月以来，澳大利亚国民住房价格的增长速度比加拿大、美国、英国、新加坡、香港、挪威和德国都慢。新西兰的房价上涨了13.5%，难怪新西兰政府和央行都在讨论如何控制房价。

问题二：房价上涨是平均分布的吗？

澳大利亚的房地产市场从来不是一成不变的，COVID-19已经从根本上重塑了全国的住房需求格局——至少在短期内是这样。CoreLogic数据显示，2020年，在working from home的趋势下，regional地区房价上涨了6.9%，而capital city首府城市房价上涨了2%。

在 regional NSW，房价上涨了8.3%。在regional Victoria，上涨是5.6%。二线首都城市也经历了繁荣，如阿德莱德房价上涨5.9%，霍巴特上涨6.1%，堪培拉上涨7.5%，达尔文上涨9%。

Working from home已经消除了繁重通勤负担的缺点，这让更多购房者为了寻求更低的价格，选择了远离CBD。与此同时，在家时间增多并与家庭成员同处，促使人们倾向于独立住宅而不是小型公寓，正在扭转长达数十年的趋势。去年首都独立房屋价值上涨了2.6%，但公寓价格保持稳定，仅增长了0.2%。

这种去中心化的趋势会持续多久，将在很大程度上取决于对疫情后在家工作的态度。

问题三：低利率会推高价格吗？

是的，但还有更多其它因素。

住房贷款利率当前处于非常低的水平——在某些情况下，利率仅为"1"左右。从历史上看，澳大利亚每次利率大幅下降，房价都会上涨。较低的利息费用使借款人能够在既定收入水平上偿还更多的贷款。另外，还有银行对贷款的一些限制的放松。

回看一下之前的历史，在2013至2017年一波价格上涨的后期阶段，为了给当时认为过热的市场降低一些热量，政策制定者出台了贷款上限的限制性政策，效果很好，房价下跌了近10%。然后我们知道，这些政策又很快就被抛弃了，在COVID-19袭击之前，房产价格又在上涨了。

现在人们似乎对恢复此类以减缓放贷为目的的“宏观审慎政策"兴趣不大，因为政策制定者们当前的目标是尽其所能来刺激经济增长。

去年，储备银行行长表示，利率在三年内不会上升，莫里森政府放宽了对银行负责任贷款的规定。

问题四：房价还能继续上涨吗？

西太平洋银行首席经济学家比尔·埃文斯Bill Evans认为当然还会。他说，当初对今年价格崩盘即将来临的担忧，在那些有deferred-payment loans延期偿还贷款的借款人被迫重新开始还款时，已经过去了。

”我们认为，这种风险将得到很好的控制。“埃文斯说。虽然在银行重组对陷入困境的借款人的贷款时，几个月内可能会有"一些适度的房价下行压力"，但有些人担心，这一阶段将是“房价非常非常消极的阶段”，我认为这是没有根据的。

除此之外，埃文斯认为，超低利率，加上政府对经济增长的关注和不过度监管银行贷款的愿望，将为房地产市场创造一个"非常非常积极的环境"。他预计，今年12月之后的两年内，墨尔本的房价将上涨12%。悉尼将上涨14%，布里斯班将上涨20%。

“事实上，风险可能到达有利的一面，上涨时机可能出现更早，这是因为如果人们相信了所说的这个情况，他们将倾向于兑现好消息。这种情况发生在其他市场，我认为也很可能发生在房地产市场。”

如果发生这种情况，首都的房价将很快超过之前的峰值。CoreLogic的数据显示，悉尼的home values房屋价值（包括公寓和独立房屋）仍需再恢复3.9%，才能超过2017年7月的峰值，而墨尔本房价仍比2020年3月的峰值低4.1%。

埃斯莱克同意，近期的上涨不太可能出现回落。“ 我想说，房价的上涨可能是可持续的。事实上，随着人们开始适应并更广泛地接受——至少对于白领职业——在家工作所创造的机会，我们可以看到许多regional cities地区城市会进一步上涨。

这大部分的需求来自首次购房者，他们似乎认为，更有机会进入regional cities的房地产市场，这不会面临来自现金充裕的移民或可负扣税的国内投资者的竞争，正是这些人在之前的30年的大部分时间了把他们“挤压”出了房产市场。”

然而，有几个因素正在对市场造成压力。储备银行预计，人口增长将持续两年保持低迷，过去一年政府大规模刺激计划对收入的提振不太可能重演。失业率仍然相对较高，工资持续上涨可能还有一段路要走。

但是，如果说决策者在COVID-19期间证明了一件事的话，那就是保护了澳大利亚房产的价值，这仍然是政策的关键——即使许多首次购房者可能并不希望如此。