在房市如过山车般大起大落的时候，大家都应该重新审视一下自己的投资理念和工具。这里虽然说的是商业地产，听明白之后，相信大家都会有所得益。

以下是 James Tong与Alan Liao的对话。

 

问：说说你的观点，懂得投资房地产重要吗？为什么富人赚到钱都投房地产？

答：懂得投资房地产非常重要。但解析为什么重要，我们也许要回到原点。

一般来说，我们开始获得财富，就是找个工作岗位“上班”，用自己的技能和时间来获取回报，这叫“主动收入”。技能越好，花进去时间越多，回报会越高，但剩余给自己享受或陪伴家人时间就越少。这就是所谓的996。

当“主动收入”积累到一定程度，就要找一种形式存放起来，赚取“被动收入”。

存银行是最偷懒的方法，那相当于说：“我找不到地方放了，你先拿着用吧”。政府一印钱，你的钱就自动贬值。而我们找方法来存放的过程，就是投资。

投资有多种形式，房地产、股票、债券、私募基金、贵金属、古董艺术品、炒外汇甚至虚拟货币等等都算。这些不同的投资类别，其实就是不同的载体，财富在其中可以转换。

不同的时候，这些存放形式会有不同程度的风险。比如乱世的时候，大家不再想生产，也没有心思欣赏艺术，于是黄金就最受欢迎。

那为什么房地产会被人们看好呢？这是因为世界上好长一段时间都没有大战乱了，澳洲更是一块福地。而且，房地产有几个特点是其他投资手段无法相比的：

• 房地产有直接的使用价值，它与我们每天的生活直接相关，看得见，摸得着；
• 买房地产可以借贷，这就是杠杆作用，能把你控制的权益范围直接放大；
• 买下后可以通过出租，让别人帮你分担借贷的费用(利息)；
• 你若想主动参与，可通过装修、改用途等方法提升所持物业的价值，你若没时间作改变，交给代理也省心；
• 政府对周边城区的大基建，实际上是不断帮你提升资产价值。

这么说吧，房地产投资，是一种与大家的生活比较接近、容易有参与感、并且它的增值是与社会经济活动的总量直接相关。你“主动收入”多，可算是准富人，懂得选房地产来存放，才能变真富人。

我们也可以换个角度来想，银行做的是钱换钱的生意，实际上，银行的投资形式也就是那几种，房地产是其中重点，如果你不买，他们就拿你的钱来买。

 

问：你认为买房地产本质上买的是什么？

答：刚才说了房地产投资的几个特点，听起来并不高深，但真正懂得用它来指导自己投资的人并不多。为什么这样说呢？

大家能够关注和参与我们这个课题讨论，估计都是对房地产投资有些经验的。不少人进入地产圈，只是被周边热度“传染”了，比如说：

• 如果拍卖清出率连续几周在80%以上，你要买房的决心是不是更大了？
• 如果电视上说，ANZ预测今年澳洲房价要上升12%，你是不是要敦促自己赶快行动了？
• 如果你看好的房子是名建筑师设计，又是名开发商的出品，是不是又多了几分信心？
• 如果你看好的房子在名校区，卖方突然肯降价三万急售，而你又查到这个区的中价位跳升了3%，你是不是开始怕买不到，开始产生焦虑了？
• 如果这些利好消息同时出现，你是不是百分之百就进去了？

房地产买的是什么？有些人会回答，买的是交通地段；有些人会答买的是土地，公寓不要考虑；也有人坚持认为要买学区房。

我通常都不参与这种讨论，这是瞎热闹。

买房光看供求关系的热度是不够的。我认为买房地产，买的是一份理财合约，买十套房就是拿下十份合约。能多买房的前题是能多借贷，但怎么借？房子买多了，就有断租、断供的风险，这个到时再算吗？所以我会建议大家想得深入一些，按照房地产的几大特点，我们应该想的是：

• 你是否能顺利获得贷款？贷款越来越难，房价又涨得比你的收入快得多，你凭什么一路通关玩下去？
• 你有什么方法拿到最优惠的利息？这是你做这件事的成本，直接影响回报率。
• 谁将是你房子的租客？能收到想要的租金吗？是否好地段、好学区就一定有人来租？
• 有了好租客，你是否有办法签下长租约？
• 你是否看到机会把房子当下的价值快速提升？
• 你是否有完整的退出机制？

这些问题如果没有答案，我认为风险太高了。

 

问：为什么你会选了商业地产这么“高端”的类别？什么时候开始变得专业？

答：我们或许不应该用“高端”来形容商业房地产，我每天上班做的，只是为上面的问题提前找好答案，即增加价值、减低风险。

投资对于我来说，已经是一种个人爱好，在这之前，我尝试过许多方法。

在上大学不久，我就有机会进入一家本地的证券公司成为自营部门的交易员。做的是澳大利亚股票的短线交易：炒股。

大学毕业后，进入到花旗银行的投资银行部，主要进行固定收益的外汇以及大宗商品的交易。

从花旗出来后，我又去了一家有20年历史的澳股基金担任首席投资官，管理超过5亿澳元的投资组合。

在这段期间，接触到很多地产投资，包括自己也买过自住房、投资房，也有商业地产投资，然后又参与投资和管理几个小型的住宅开发项目，可以说，对澳洲最流行的投资种类，基本都有一定的了解。

之后，自己出来创业，成立了基金公司，对于专注的投资方向，有过一些深度思考。

如果把澳洲所有的资产种类（asset class）都拿来作横向比较，我认为，商业地产的回报/风险比率（reward / risk）应该是所有资产类别里最好的。

商业地产的回报或许不是最高，但是，它相当稳定、抗周期性也比较好。总体来说，如果买对了，亏钱的概率非常小。在过去的5年中，我们AVARI所有的商业地产基金，也都取得超过20%+的年回报，这是别的资产类别很难达到的。

 

问：与投住宅相比，商业地产有什么不同？为什么你只买一个房子？

答：从本质和原理来看是一样的。都是要用借贷杠杆，都是要找好的地段、好的租客，获取好的租金回报。但从实际操作来说有很大的不同。

住宅地产有独立屋、联排别墅、公寓等等分类，商业地产则分为办公楼、厂房、商业零售和酒店等几大类别。我这里主要讲的是办公楼和厂房。

首先我们并不否定住宅地产。我们认为在合适的时候住宅地产也有入手的空间。比如去年地产最低谷的时候，我们就以30%-40%的折扣买入了一些公寓楼。由于我们可以一次50-100套的购入，这给我们提供了较强的议价能力，也相对容易在银行取得贷款，而且利息相对较低。（现在个人投资人很难拿到多个投资房的贷款）。

我们不会拒绝任何和房地产有关的投资，但唯一要强调的是收益与风险比率的评估。

这里的收益并不仅仅是租金回报，更加重要的还是资本增值。而资本增值又分成两块，有市场增长（供不应求）所带来的资本增值，也有因为我们主动进行改造装修而带来的资本增值。

我们会对每一个资产进行独立评估，然后结合经济周期以及当地市场的情况，计算出该物业的预期收益和风险。

澳洲各地有不同的市场，每个物业的租约、它在市场中所处的位置、它未来的展望、以及可以改造的空间等等，都要详细分析。这方面我们已经有一个比较完善的系统。也正因此，使我们的选择偏向商业地产多过住宅。

首先，商业地产的租金一般高于住宅地产，比如现在CBD或者CBD周边的物业，租金回报一般在4.5%-5%左右，这是已经扣除了所有支出以后的净回报。作为比较，CBD的住宅回报应该在3%，或更低，业主还要缴纳不少维护费用。

第二，商业物业一般都是永久产权(freehold)，就是我们在购买商业物业的时候同时拥有土地。住宅方面，一直有人强调要买独立屋，因为长期而言，保值增值的是土地而不是房屋，有了地，未来开发提升价值才有可能。可惜的是，好地段通常都被分契公寓占了。

第三，商业物业能从银行拿到更低的贷款利率。我们之前说过，由于商业物业贷款利率一般都低于租金收益，多出来的，就使你所投资金额能取得的回报率显著提升。

由于住宅利率一般高于租金回报，所以自有资金投资部分的收益率很低，甚至出现负数。对，不少人找不到其他途径投资，为了减少工资税，就用这个来做“负扣税”。

至于为什么我现在只有一个房子，嗯，个人的事本来不应该拿来说。这方面我能分享的是，如果想买一个比较好的大宅，就要知道悉尼所谓的豪宅，租金回报是非常低的，低至1-1.5%也不奇怪，从逻辑上说，自己住得好与投资回报高是应该分开解决的，如果买得起豪宅，把钱拿来放到商业地产里，产生的收益会远远大于租豪宅的成本。就说这么多吧。

我觉得每个家庭，起码买一个房子是应该的。这是一个标志，一个家的基础。但要明白，这个物业的费用就全部是自己负担了。

第五，如果要做“主动增值”，由于商业楼整体改造方式比较多，提升的空间和可用的手段也更多。

第六，如果开发住宅，光分析“供求”是肯定不够的。过程中会遇到各种审批困难、社区居民反对、两年半以上的周期、建造时的质量保证、销售时民意对房市的影响…这些都算进去后，往往很难达到我定下的回报与风险比率的要求。这几年，不少人拿几百万、几千万出来说练练手，结果就有不少控不住风险。

 

问：你有投资哲学吗？你靠什么赚钱的？能举个具体例子吗？

答：我们找项目有一个宗旨，就是一定要找到增加价值Adding Value的切入点。即买下来后，是否能够通过我们的努力，短期内为物业增加价值。

这可能是提高环保节能的评分；改变大厦的平面设计、增大净出租面积；为租客量身定制改造，签下更高租金的长期租约；提高物业的市场定位等等。然后在设定的期限内，用调整后更高的价格卖出。最终目的也就是为投资者(包括我自己) Adding Value。

常有人问，什么样的物业才是最好的物业？我觉得，这个问题没有必要找答案。因为地段、质量、租金、环评等各种条件都很好的物业，就必然有一个缺点：价钱很贵。

不同于一般人说的住宅投资，一定强调长期持有。我们设立的基金是定好时间退出的，目标就是低价买入，然后在2-3年内，完成改造后卖出。所以，能够找出物业现存的缺陷，而自己又力所能及地用低成本去改进，就是好的物业。

这里就举一个例子：

2018年5月，在悉尼CBD 160 Sussex Street的办公楼放盘，面积有8,270平方米，净租金回报大约是462万，而且许多租客的合约也快到期了。这样的办公楼在一般人看来吸引力不大，按租金回报率来推算，它的售价不会高。我们以9,500万就买下来，租金回报有5%，也算不错的了。但我们还看到了提升大楼价值的前景，并以非常大的工作强度，在短时间内做好了规划。

买下之后，我们就做了几个提升改变：

1. 租客合约到期，我们正好可以重新装修，做成比较流行的创新空间creative space。再出租时，租金就可以提升30-40%。
2. 我们跟悉尼市政府申请了DA，计划在不动现有大楼基础的前提下，往上加建了3层，并且利用以前空的地下室修建了一个地下酒吧。
3. 整栋大楼的配套设施也被我们升级了，包括更换电梯，升级空调等，使能耗支出大大减少。

这个装修升级大概花了我们500万，前后总共花了一个亿吧，有5,000万是银行贷款，自有资金出了5,000万，现在大楼的估值已经可以轻松达到1.5亿了。如果现在有人出这个价，我们还不想卖，因为，悉尼办公楼这个板块正大热，应该还能涨价。也就是说，这个物业投下的5,000万，一年半时间可以获得100%的回报。

这样的回报，也只能算我们做过的中上水平的项目，但它很好地解释了我们的运作策略。我们做项目真的非常挑。一年之中，会花大量的时间去看市场上所有的物业，大概会超过一千个，进一步仔细分析的有80-100个，发出购买意向并进行尽调的，大约有20-30个，而最后出手买下的，可能只有3-5个。也就是说，我们会放过99.5%的机会。