如何才能有效地提高贷款能力呢？

 

在过去的一年多，澳大利亚联邦储备银行已经进行了13次加息，现金利率从0.10%飙升至目前的4.35%，总计上涨了425个基点。各家银行的贷款利率紧密跟随澳联储的步伐，导致借款人每期偿还金额激增1-3倍。与此同时，贷款能力也大幅下降。一些打算入市的投资者和首次置业者发现自己无法获得足够的贷款额，只能望房兴叹！

 

首先我们先了解银行是如何估算借款人的贷款能力（Serviceability）的。在澳洲，尽管各家银行都有各自的贷款能力计算器，但其本质都是通过计算借款人的总收入，在扣除生活开支及所有债务支出后可用于还贷的剩余收入，再按当前的贷款利率加上缓冲利率（目前为3%）来估算借款人的贷款能力。因此，提高收入无疑是提升贷款能力最直接的途径之一，但假如暂时无法提高收入，灵活运用以下八种方法，也能有效地提升您的贷款能力：

1，降低债务负担

当前的债务负担高低是影响您贷款能力的关键因素之一。较多的未偿还债务，尤其是高利率的债务会严重削弱您的贷款能力。因此在申请贷款前，要尽量还清高利率的债务，或将高利率债务设法转贷为低利率债务。比如，几万元高利率的个人贷款和汽车贷款，可能拉低您超过10万元的房贷额度。另外，信用卡额度对贷款额度的影响也非常大。就算您能按期还款甚至从未用信用卡消费过，银行也会将您手上的信用卡额度（Limit)乘以一个系数来估算月度债务负担。1万元的信用卡额度大约削弱您5万元的贷款能力。

2，延长现有贷款期限

对于已贷了多年的贷款，在保持金额不变的情况下，您可以通过转贷延长贷款期限，从而减少每月的还贷金额，增加剩余收入。比如，您现有50万元的贷款，利率为6%，只剩20年的期限，每月还款额为3582元。通过转贷（refinance）重新将贷款期限延长至30年，每月还款额将降至2998元，减少584元的还款额（即您的剩余收入增加584元），从而能提高新贷款额度约8万元。

3，选择本息同还方式

选择本息同还通常比选择只付利息能够获得更高的贷款额度。比如贷款期限为30年，前5年选择只付利息，意味着归还全部本金的时间将缩短为剩余的25年，相对于30年都是本息同还的方式，这25年的每月还款额一定较多，剩余收入减少，从而影响贷款额度。

4，选择适合的银行

不同银行对借款人的贷款能力评估可能存在较大差异。例如，对于注册护士或消防员的加班收入和补贴，四大银行的认可程度就不同，其中两大银行仅认可80%用于估算贷款能力，而另两大则认可100%。如果您属于这类人群，想要获得更高贷款额度，就需要选择合适的银行。又比如对于房租收入的计算，有的银行仅认可80%，有的银行认可90%。因此，寻求专业的贷款经纪人的帮助来选择银行是一个明智的做法。

5，控制生活开支

在申请贷款时，银行通常会审查申请人最近三个月的银行账户流水和信用卡对账单。如果生活成本高于一定标准（HEM：Household Expenditure Measure），贷款额度将受到影响。这个HEM与您的收入有关。因此，在贷款申请前的三个月内，要尽量将生活开支控制在HEM以下。

6，调整房产产权比例

如果配偶双方收入差距较大，在购买负现金流的投资房产（如House，土地）时，较高收入的一方占较高的产权比例，就能享受较多的负扣税的优惠，从而增加其税后收入。

7，拓展借款主体

借力贷款能力较强的亲友，联合一起申请贷款购买房产。在自身贷款能力已用尽的情况下，也可以通过成立自管养老金（SMSF)来贷款购买投资房产。

8，保持良好的信用记录

经常不按时还款，甚至长期拖欠债务会导致您信用得分较低。在向银行申请贷款时您只能拿到较高的利率甚至被拒。因此，定期检查信用报告，及时纠正错误，以维持较高的信用得分。