Strata Schemes 英文原意为：Strata Scheme means the strata scheme constituted on Registration. 可翻译成分契式物业模式，是指Strata Title（strata产权）物业管理的一种形式或体系。

澳洲有近90%的人口住在城市，在新洲约有超过三分之一的人口住在由分契式物业(Strata)管理的公寓，单元房或联排别墅里，这个数字到2050年预计将翻一翻。

什么是Strata Schemes？

Strata Schemes是指被分成多个"lots"的一栋建筑物或多栋建筑物。对于民用建筑，lot就是对应的每户住宅，每个Strata Scheme至少2个lot，更多不限。lot可以是单个的unit/apartment公寓、townhouse联排别墅或house房屋。

当人们买了公寓，法律上的说法是购买了一个lot，他们就拥有这个lot，同时也与其他lot的所有者分享common property（共有财产）的所有权。共有财产通常包括花园、外墙、屋顶、车道和楼梯间等公共使用的建筑部分。

Strata 生活可以提供友好的社区式环境，但与住在独立house里的物业管理模式不同。如果考虑购买公寓等strata物业，那么了解适用于它的额外和不同的责任就非常重要。有些活动可能会比住在独立的房子里受到更多的限制，例如，在哪里你可以停车，或者你想翻新你的lot。

生活在strata物业中意味什么？

• 拥有您自己的公寓/联排别墅等的lot空间，以及共享common property（共有财产）的所有权和责任
• 如果您是lot的业主，则您自动成为 owners corporation（业主法团）的成员，该法团对共有财产负有责任，会做出影响Strata Scheme的关键决策
• 您通过支付quarterly levies（季度的strata费）来支付该建筑的运行成本
• 您还须支付资本性工程基金的开支， 这是为维护该物业资产对未来的长期开支， 如建筑物的粉刷或更换排水管道等
• Strata Schemes会有对生活方式的限制，如禁止在公寓内吸烟，养宠物等

业主在Strata Scheme中到底真正拥有什么?

在Strata Scheme（或lot）与拥有独栋房屋house之间的一个主要区别是：外墙、地板和屋顶通常不属于lot的所有者，这些区域通常具有公共属性。这意味着，建筑物这些部分的维护和维修由owners corporation（业主法团）负责。

对于这部分公共物业，未经owners corporation许可，该lot的业主不得更改或翻新这些区域。lot所有者可能需要获得许可才能进行安装服务（如有线电视、电话或互联网）、变动墙体或更换门窗上的锁等工作。

在购买Strata Scheme物业之前，您应该清楚common property的边界。有关common property的明确定义，请参阅新南威尔士州土地和财产信息中心（ NSW Land and Property Information）中有关内容（或者咨询本作者）。strata plan将展示Strata Scheme的布局和common property的细节。请注意通往阳台的推拉门、车库门和阳台栏杆等物品，因为Strata Scheme在是否为共有财产方面可能有所不同。如果您不确定这些属性边界，也可以获得专家建议。

在大多数Strata Scheme中，lot业主拥有的财产包括：单元内部空间（但不包括建筑物的主要结构）、lot内的墙壁（如厨房和休息室之间的墙壁）、地毯或地板、以及室内固定装置（如浴缸、马桶和台面等）。概况的说，大多数业主通常拥有边界墙、地板和天花板内的空域（以及空域内包含的任何物品）。

Owners Corporation和执行委员会 Executive Committee

Owners Corporation（或者称Body Corporate）是一个注册机构，该Strata Scheme的所有lot所有者都是公司的一部分(相当于股东）。Owners Corporation通常负责公共财产的维护和维修。

Owners Corporation定期举行会议，决定物业管理的问题，并负责整体管理。Owners Corporation亦有一个民选的strata committee委员会，可以代表其作出某些决定。适当的strata committee可以对许多日常事务做出更快的决策。

委员会成员不可超过9人，委员会可以设立职务，比如主席，财务秘书及委员会秘书来行驶某些特定权益。委员会成员基本都是自愿的，但可以是有薪酬的。委员会在年度业主大会召开是自动解散，然后再重新选举产生，业主需要提名才可参选。新的法规规定如果业主没有付清物业费不得参选。

简单来说Owners Corporation就是某一个分契式物业管理计划（Strata Scheme）的拥有者或主权人，其代表就是业主委员会。业主法团在年度业主大会上选举产生业主委员会来行驶其权益。

分契式物业管理中介（Strata Managing Agents）

Owners Corporation可以自行管理Strata Scheme，也可以聘请中介代理人代表所有业主管理该计划。如果决定使用中介代理人管理，Owners Corporation需要与代理人签订合同，其中概述了其职责和责任。Owners Corporation有权指示代理人做某些工作，如有必要，可以撤换代理人。分契式物业管理中介通常会代表业主法团设立银行账户及物业券宗，制定物业法则、负责征收物业费，委托维修，清洁，保险理赔等日常管理业务，业主委员会则起到监督作用，这是一种合作共管模式。 但是在某些重大决定上， 比如如何更新公用设施，设立每年的物业征收标准等都需要在业主大会来通过，委员会自身无权表决。

成立分契式物业管理中介（Strata Managing Agent）需要向澳洲公平委员会申请分契式物业管理牌照(Strata License) ，该牌照每年需要年检。

单位所有权利 Unit entitlement

Strata Scheme确定每个lot的单位权利。对于lot所有者来说，了解其单位权利非常重要，因为通过它可以计算出lot所有者在共有财产的总体权益中所占有的部分所有权，以及计算应付税费的多少和表决权利的大小。并非所有lot所有者都具有相同的单位权利。

什么是Strata Levy（物业费）？

Strata Levy就是物业费。如果您在澳洲买了公寓，到时候都会收到缴纳Strata Levy的通知。Strata Levy一般指每个季度的物业管理费，通常含两个部分：

1. “行政基金“（Administration Fund）， 是指日常管理支出费用，包含物业日常维护成本，如公共水、电、大楼保险、普通维修，清洁、物管等；
2. “资本储备基金“（Capital Fund）, 是用于将来大修或添置设施用的。管理费的征收是按照每个单元的“单元权益数“（Unit of Entitlement）来分摊给每位业主的，在土地局登记注册的分契式物业计划楼宇图上依法必须注明每个单元的”单元权益数“（UE）以及计划中所有“单元权益数“的总和。”单元权益数“和很多因素有关联， 但比较重要的一个因素是该单元的市场售价。

另外还有特别物业费（Special levies），Owners Corporation可投票开征特别物业费，当资金不足以支付大型资本工程或意外工程等开支时侯。

一般物业不大会出现突发的不正常的增长，但如果出现突然的增长又无法接受的话， 作为业主可以打电话向物管公司咨询为何本季度管理费如此偏高及具体的原因是什么，如果不满意业主还可以通过业主委员会向物管公司提出交涉。如果是Strata公司无能或者不作为，业主有权向业主委员会提出要求投票更换物管公司。

什么是注册 Strata Plans（registered Strata Plans ）？

注册了 Strata plan后，该物业将被分配给一个唯一的代码（例如"SP62199"）。这是您通常在年度股东大会 （AGM） 文档或征费通知上找到的代码。

房产管理部门处理了Strata Plan and Administration Sheets (计划和行政表)后，这些记录将会公开。从那时起，所有共有财产都由Owners Corporation所有，并颁发所谓的所有权证书，标示共有财产common property和个人lot具体信息。一旦 Strata 计划注册，它意味着Owners Corporation也同时成立。

新注册的 Strata plan通常由开发商拥有，如果有些住宅单位尚未由楼花 "off the plan"出售，开发商将注册后继续出售这些单位。这里有具体的规则来指导开发商的操作。

相关法律

Strata Act means the Strata Schemes (Freehold Development) Act 1973 (NSW).
Strata Management Act means the Strata Schemes Management Act 1996 (NSW).

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